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Rendite-Immobilien

Mieteinnahmen und Steuerersparnis tragen die Finanzierung …

…so spricht ein Immobilienmakler.

„Eine äußerst rentable Möglichkeit ist der Kauf einer vermieteten Immobilie. Im Fachjargon spricht man z.B. von einem Zinshaus. Äußerst vorteilhaft ist, dass sich fast alle anfallenden Kosten beim Kauf einer Renditeimmobilie steuermindernd auf das Einkommen des Käufers auswirken. Selbst der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie ist steuerbegünstigt. Bedauerlicherweise schrecken viele Interessenten sogar bei äußerst preiswerten Angeboten zurück, aus Angst vor einer zu hohen Verschuldung durch den Hypothekenkredit. Dabei wird die Finanzierung einer vermieteten Immobilie in der Regel weitgehend durch Mieteinnahmen und die Steuerersparnis getragen. Natürlich hat der Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen und somit Kosten für Reparaturen oder notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zu tragen, doch diese fallen nicht regelmäßig und nur in größeren zeitlichen Abständen an. Ebenso rentabel wie der Kauf eines Miethauses ist der Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Vermietung an einen oder mehrere Gewerbemieter.“

[immonet.de 2016]

Wie erklären sich dann..

.. die seit dem Jahr 2000 gehäuft mit Verlust auftretenden Verkäufe (vorwiegend westdeutscher) Immobilen-Besitzer in Ostdeutschland, oder die hohe Zahl an Zwangsvollstreckungen für sogenannte „Rendite-Immobilien“?

Mir selbst wurde letzte Woche ein Zinshaus für 300.000 € mit 9 % Rendite angeboten! Schöne Fotos, schöne Renditerechnung. Ein Wohn- und Geschäftshaus an einer Ausfallstraße aus Halle, das Gebäude macht einen soliden Eindruck. Aber bevor ich meinen Bauingenieur da hin schicke (das ist beim Kauf eines gesamten Hauses ein Muss), mal kurz beobachtet und nachgedacht: Einziger Gewerbemieter ist ein Griechisches Restaurant mit „langfristigem“ Mietvertrag  (bis 2022). Außerdem sind 3 der 4 Wohnungen leer (hat das vielleicht mit der Geruchs- und Lärmbelästigung durch das Restaurant zu tun?) Trotzdem 9 % Rendite?? Welchen Vertrag wird der Restaurant-Betreiber haben und wie sehr wird er auf das Ende des Mietvertrages warten? …. Und dafür 39 tsd. Eur Erwerbsnebenkosten zahlen …??

Wer mal nachrechnet..

.. wird schnell feststellen, dass mit den auf Webseiten wie immonet, immoscout etc. angebotenen Immobilen aktuell nur selten überhaupt eine positive Eigenkapitalrendite erwirtschaften lässt (bei Bedarf bitte Immobilienrechner [xls von bodenseepeter.de] anfordern).

Wie kann das sein?

Die Kaufpreise sind den erreichbaren Mieten seit 2008 weit vorausgeeilt. Die in vielen Fällen erforderlichen Mieten von 10 €/qm und mehr (ostdeutsche Großstädte) sind kaum zu erzielen. Für Eigentumswohnungen inMehrfamilenhäusern sind oft unangemessene Verwaltungskosten und Hausgelder zu zahlen. Und der Bestand an guten Wohnungen nimmt beständig zu. Gut für Mieter. 🙁

Außerdem sind rentable aber als sicher empfundene Geldanlagen sehr rar geworden. Viel Geld strömt also in diesen Markt (viele sprechen schon von einer Blasenbildung…) und verteuert das Angebot.

FAZIT:

LAGE – WISSEN – WARTEN KÖNNEN und ein glückliches Händchen sind unabdingbar, wenn man im Immobilenmarkt erfolgreich sein will.

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gesetzliche Rente liegt deutlich unter dem bisherigem Einkommen

Hohe Einkommenslücken im Jahresbericht 2013 festgestellt

Zum Stichtag 31.12.2013 gab es nach Angaben der Deutschen Rentenversicherung rund 17,7 Millionen Bürger, die eine gesetzliche Altersrente bezogen haben.

Während im Westen Männer im Durchschnitt 1.003 Euro monatliche Altersrente erhielten, betrug die Rentenhöhe bei Frauen nur 512 Euro. Im Osten erhielten Männer eine durchschnittliche Altersrente von 1.096 Euro, Frauen im Schnitt 737 Euro. Insgesamt betrug in Deutschland die monatliche Altersrente im durchschnittlich 766 Euro.

Noch niedriger ist im Durchschnitt die Rentenhöhe für alle, die 2013 erstmalig eine Altersrente bekommen haben – das waren rund 648.000 Bürger. Die monatliche Altersrente betrug bei den Rentenneuzugängen insgesamt durchschnittlich 737 Euro. Hiervon werden dem Rentner noch die Beiträge zur gesetzlichen Kranken- und Pflegeversicherung abgezogen (und theoretisch Einkommensteuer). Insgesamt bleiben ihm nur 650 Euro bis 690 Euro monatliche Nettorente .

Andererseits:

Der Durchschnittsverdienst eines gesetzlich Rentenversicherten liegt in 2013 aktuell bei 34.857 Euro, also etwas über 2.900 Euro brutto pro Monat, abzüglich Sozialversicherung, Lohn- und Kirchensteuer. Das ist je nach Familienstand und Anzahl der Kinder ein Nettogehalt zwischen 1.800 Euro und 2.200 Euro.

Der Durchschnittsverdienst im Osten liegt bei 29.358 Euro (rund 2.400 Euro brutto und je nach Familienstand und Anzahl der Kinder zwischen 1.550 Euro und 1.900 Euro netto).

Die Versorgungslücke beträgt also mehr als die Hälfte des bisherigen Nettoeinkommens (900 – 1500 Euro im MONAT)!

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Notwendigkeit der betrieblichen Altervorsorge

eine Grafik aus dem Jahr 2008 ist aktueller den je

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