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Reich werden mit Immobilien?

ist das ein Selbstläufer?

Wer eine Immobilie zur Weitervermietung erwirbt, erzeugt einen regelmäßigen Geldstrom auf das eigene Konto.
Zwar hat man die bei der Eigennutzung des Hauses aufgeführten Kosten ebenfalls, jedoch erhält man nun regelmäßige Mietzahlungen. Somit sieht die Bilanz ganz anders aus. Sind die Mietzahlungen höher als die anfallenden Kosten (z.B. für Kredit, Eigenkapital, Rücklage für Instandhaltung, Abgaben, Verwaltung etc.), hat man einen positiven Cashflow erreicht.

Die erfolgreiche – im Sinne von rentabel – Vermietung scheint in der Praxis jedoch nicht so einfach. So haben in den vergangenen zehn Jahren die Deutschen mit vermietetem Wohneigentum eine Rendite von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr erwirtschaftet.
Das ist insofern nicht allzu üppig, weil man mit einer vermieteten Immobilie auch wiederkehrenden Aufwand oder sogar Konflikte mit Mietern hat. Aber das Ergebnis lässt sich noch weiter differenzieren.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin hat in der Studie herausgefunden:.

Rund einem Viertel der Immobilienanlagen erwirtschaftet eine Rendite von null Prozent, das bedeutet, den Vermietern bringt ihr Immobilieneigentum gar nichts.
Bei 8,5 Prozent ist die Bruttorendite sogar negativ. Von den etwa 7 Millionen Immobilieneigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienen damit etwa ein Drittel, also rund 2,3 Millionen Menschen kein Geld oder müssen noch zuschießen.
Zieht man noch rund 20 Prozent der Vermieter hinzu, deren Immobilie gerade einmal 0 bis 2 Prozent einbringt, erzielen über 50 Prozent der Vermieter – nach Abzug der Inflation – kein Geld.

Dagegen kommen etwa 18 Prozent der Eigentümer auf eine Rendite 5 Prozent und mehr, ein Bereich der sicher als rentabel eingestuft werden kann.

Das Ergebnis zeigt, der Erwerb einer Immobilie ist kein Selbstläufer und – wer sich zuvor nicht umfassend informiert – zahlt am Ende schlimmstenfalls sogar noch drauf.
Allerdings ist diese Feststellung nicht auf Immobilien beschränkt, auch bei anderen Versuchen eine dauerhafte Rendite zu erzielen, funktioniert dies nur, wenn man sich vorher das notwendige Wissen aneignet. Hier ist eine Analogie zum Aktienmarkt zu erkennen. Wer wahllos irgendwelche Aktien kauft, wird ebenfalls mit recht hoher Wahrscheinlichkeit vergeblich auf den Erfolg warten.

UP: in der Studie werden diverse Details für die Erfolglosigkeit der privaten Anlage in Immobilien aufgezeigt. Die meisten haben mit Nicht-Wissen zu tun, aber auch viele äußere Umstände (Politik, Entwicklung eines Gebietes, Zinsniveau etc, …) tragen dazu bei. Und wohl nur die wenigsten können Ihren Immobilienbesitz so streuen wie es nötig wäre!

Ähnlich wie bei Aktien lassen sich auch Immobilien – risikominimiert – in einem Fonds oder ETF erwerben. Dies hat den Vorteil sich nicht um einzelne Objekte kümmern zu müssen, man hat keinen Ärger mit schwierigen Mietern, dafür muss man für einen Fondsmanager Gebühren zahlen (aber die Kosten einer eigenen Vermarktung sind evtl. auch nicht geringer). Bei REITs (Real Estate Investments Trusts) sind diese Kosten eher niedrig, bei offenen Immobilienfonds fallen sie höher aus.

Die zu erwartende Rendite von offenen Immobilienfonds liegt aktuell um 2,5% p.a. , da die Fondsgesellschaften seit 2013 einen im Vergleich zu früher höheren Anteil an Liquidität halten müssen, der bekanntermaßen bei dem derzeitig sehr niedrigen Zinsniveau praktisch keine Rendite bringt.

Bei REITs kann die erzielte Rendite teilweise deutlich höher ausfallen. Da REITs letztendlich Immobilienaktien sind, korrelieren diese naturgemäß ziemlich stark mit der Entwicklung des Aktienmarktes. Da wir uns aber bereits seit mehreren Jahren in einer Aktienhausse befinden , sollte man nicht nur die letzten positiven Jahre als Erwartungswert heranziehen.

Auch die Entwicklung der Leitzinsen der größten Notenbanken wie die Federal Reserve (FED) in den USA oder die Europäische Zentralbank (EZB) in Europa beeinflussen die Gewinnmöglichkeiten mit REITs. Solche mit hoher Verschuldung bei der Finanzierung sind bei steigenden Leitzinsen sehr anfällig für Verluste.

FAZIT:

Immobilien – als eine Form des Sachwertes – sind eine solide Anlage, sofern man a) über ausreichend finanzielle Reserven (für unerwartete Kosten und Risiken) verfügt, b) sich ein genügend großes Portfolio leisten (ausreichend streuen) kann und c) genügend Wissen um diesen Markt hat!

 

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